Для чего требуется оценка коммерческой недвижимости?

Купля-продажа здания или помещения.
Чтобы назначить цену, нужно знать оценочную стоимость конкретного объекта.

Оформление в банке кредита под залог недвижимости.
Если помещение выступает как залог, финансовое учреждение потребует заключение оценщика, чтобы определить максимальный размер ссуды.

Сдача помещения в аренду.
Экспертиза позволит определить размер арендной платы, чтобы договор не был в убыток арендодателю.

Раздел имущества.
Если объект делится между родственниками, наследниками, супругами при разводе, обязательно проводится процедура оценки. Она позволит определить стоимость помещения и долю каждого участника.

Страхование.
Страховая компания при заключении договора с клиентом потребует заключение оценщика. Оно необходимо для определения размера страховых взносов и выплат.

По требованию суда.
В случае возникновения имущественных споров проводится независимая оценка.

Для оспаривания кадастровой стоимости
Если клиент хочет оспорить результат кадастровой оценки, он обращается сначала в независимую оценочную компанию, получает заключение и уже затем передает бумаги в суд.

В зависимости от целей, оценка коммерческой стоимости недвижимости может включать в себя определение цены, необходимой для принятия каких-либо нужных управленческих решений в отношении имущества. Предоставленные нами заказчику результаты оценивания объективно отразят рыночные реалии на момент оценки и обозначат:
- ликвидационный уровень;
- рыночный уровень;
- восстановительный уровень стоимости объекта.

Основные документы для обращения за услугой по определению стоимости здания, сооружения или строения:
- паспорт заказчика или реквизиты юридического лица;
- правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
- сведения об обременениях - залог, долгосрочная аренда, арест и т.д.;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт.

Кроме обязательного для любой недвижимости перечня правоустанавливающих и технических документов с выписками и планами, подтверждающими регистрацию права собственности и соответствие технических показателей действующим нормам, при работе с доходными объектами оценщику могут потребоваться:
- экономические характеристики объекта (размер страховки, коммуналка, фонд оплаты труда персонала, управленческие расходы);
- балансовые показатели стоимости с указанием остаточной и восстановительной величин;
- процентное выражение величины износа и её денежный эквивалент;
- сводный сметный расчет, включая локальные сметы на строительство и реконструкцию;
- акты приемки в эксплуатацию и пр.

Детальное ознакомление эксперта с особенностями объекта, в отношении которого выполняется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, позволит точно определить состав документов, необходимых для процедуры оценивания.

Действующее законодательство и стандарты оценки исходят из того, что когда происходит оценка коммерческой недвижимости необходимо использовать следующие подходы к оценке:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.

Затратный подразумевает расчет воссоздания здания на земельном участке с последующим уменьшением полученной стоимости на накопленный износ. Указанный подход применим к объектам капитального строительства, но никак к встроенным коммерческим помещениям.

При доходном подходе рассчитывают чистый доход от сдачи аренды путем учета денежных потоков, сопутствующих расходов и определяют стоимость с применением ставки капитализации. Данный подход наиболее востребован при оценке коммерческой недвижимости, т.к. ее прямое назначение как раз-таки извлечение дохода.

Сравнительный подход предполагает сопоставление объекта коммерческой недвижимости с максимально схожими объектами-аналогами с внесением необходимых корректировок (на торг, расположение, на площадь, на этажность и проч.). Этот подход наряду с доходным наиболее применим при оценке коммерческой недвижимости.

Тел: +7 928 907-47-47